Loi Pinel 2018 – Simulation gratuite pour investir dans l’immobilier

Gagner une remise d’impôts qui peut aller jusqu’à 21%, c’est possible. Il suffit simplement d’investir dans l’immobilier locatif en respectant les conditions dictées par la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation élaboré pour optimiser les offres de logements dans certaines régions de France. Les avantages qu’il propose sont vraiment nombreux. En effet, il n’y a pas que la remise fiscale. Il y a aussi le privilège de construire un patrimoine et d’être propriétaire d’un bien neuf.

Défiscaliser, c’est possible pour les particuliers

1) Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif ?

Acheter pour louer, voilà le concept de l’investissement immobilier locatif. Il est considéré comme un placement aux multiples avantages. Grâce à l’investissement locatif, un individu peut entre autres se construire un patrimoine sans devoir subir une baisse de pouvoir d’achat. Il dispose alors d’une ressource financière additionnelle. En défiscalisant selon le dispositif Pinel, il peut également réduire ses impôts.

La question qui se pose est : quel type de bien immobilier faut-il acheter? Il est possible d’opter pour un parking, un local qui peut servir de commerce, de bureau ou bien de logement. L’investisseur a même le privilège de choisir entre un logement neuf et ancien. En fait, tout dépend de son objectif et du budget qu’il peut dédier à la concrétisation de son projet. Toutefois, si le but est d’accéder aux rabais fiscaux de la loi Pinel, il faut choisir un logement neuf.

Evidemment, l’investissement immobilier locatif ne présente pas que des avantages. Il existe bel et bien des risques qui pourraient freiner l’élan des investisseurs comme le non-paiement de loyer. Pour prévenir ce genre de déboires, il faut faire preuve de prudence dans le choix du locataire. Il faut aussi citer la complexité de la gestion locative. Pour quelqu’un qui a déjà une occupation, c’est difficile de trouver du temps pour assurer cette tâche.

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2) Comment trouver de bons placements immobiliers ?

Avec la loi Pinel, il est possible d’acheter 2 biens immobiliers en une seule année. Il faut seulement respecter le plafond imposé, en ce qui concerne le montant de l’investissement. Le problème, c’est qu’il est souvent difficile de trouver les meilleurs placements face à la pléthore de produits disponibles sur le marché. Plusieurs facteurs sont à considérer si on veut trouver la perle rare.

Pour commencer, il y a le prix d’achat. Même s’il est possible de l’amortir grâce aux remises fiscales et aux loyers, il est quand même nécessaire de privilégier les biens accessibles à un coût raisonnable. De plus, il ne faut pas oublier que le prix d’achat défini par le vendeur n’est pas le prix à payer. A cela s’ajoutent encore les divers frais de transactions qui pourraient faire grimper le montant final du budget d’investissement.

La patience est aussi de mise lors de la recherche d’un bon placement immobilier. Le problème des investisseurs, c’est qu’ils ont tendance à trop se précipiter. Du coup, ils tombent sur un bien qui ne répond pas aux normes exigées par le dispositif fiscal qu’ils ont choisi. Pour remédier au problème, il faut trouver l’intermédiaire idéal. En général, les investisseurs passent par un promoteur immobilier qui est le mieux placé pour trouver rapidement un logement neuf ou en état d’achèvement.

3) La défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière est un mécanisme qui permet à un investisseur de réduire ses impôts grâce à son placement. La démarche est régie par une loi existante. En fait, la législation propose un pourcentage de remise fiscale. Obtenir un tel avantage, c’est avant tout faciliter la réalisation de son projet mais aussi accroître son taux de rentabilité. Il faut dire que la remise obtenue va faire baisser le montant de l’investissement.

Une panoplie de loi de défiscalisation immobilière est actuellement en vigueur. La plupart est conçue pour régler une problématique en particulier. Il se peut que ce soit l’insuffisance des offres d’habitat à louer ou bien une hausse historique des loyers ou du prix de l’immobilier dans une région. Chaque loi a également ses propres caractéristiques c’est-à-dire, sa durée, son mode de fonctionnement, ses conditions d’éligibilité ainsi que les avantages fiscaux qu’elle offre aux investisseurs.

La défiscalisation immobilière est souvent présentée comme un outil de prestige. Or, son utilisation peut être contre-productive. Le problème, c’est que les investisseurs se focalisent uniquement sur les avantages fiscaux proposés. Or, il y a tout un tas d’éléments à prendre en compte dans le choix d’un dispositif de défiscalisation. Actuellement, la loi Pinel a la côte auprès des propriétaires bailleurs. Elle embarque des avantages fiscaux très séduisants et fait preuve d’une grande flexibilité.

A) Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Avant toute chose, il faut préciser que la loi de finances 2018 prévoit de prolonger la loi Pinel. A priori, les contribuables pourront profiter des avantages de ce dispositif pendant encore 4 ans. Ils sont délivrés sous certaines conditions à savoir : l’achat d’un logement neuf, la mise en location pendant la durée minimale requise ainsi que le respect du zonage, du plafond de loyer et de ressources de locataires.

L’avantage fiscal de la loi Pinel est lié à des conditions d’engagement locatif. En effet, le taux de réduction d’impôts à profiter dépend de la durée de bail choisi par l’investisseur. Il est égal à 12% du prix d’acquisition du bien immobilier si l’engagement choisi est de 6 ans. C’est la remise minimale. L’avantage fiscal profitable est de 18% pour un bail de 9 ans. La réduction d’impôts maximale de 21 % est accessible aux bailleurs qui s’engagent à louer un logement neuf durant 12 ans.

Croire qu’accéder à la réduction de 21% est la plus avantageuse est une erreur. Tout dépend de votre situation et du montant du capital investi. Voilà pourquoi, effectuer une simulation est nécessaire avant une prise de décision. Il est tout aussi important de souligner que l’investisseur peut effectuer deux achats.

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B) Duflot, Robien Censie Bouvard, Girardin, déficit foncier…

Pour rappel, un vaste choix de dispositifs de défiscalisation immobilière est mis au profit des investisseurs. La loi Pinel se montre plutôt dynamique et attractive. Elle peut par exemple détrôner la loi Duflot au niveau de la qualité des avantages fiscaux et de la souplesse des conditions d’obtention. Il ne faut pas oublier que son prédécesseur exige une seule durée d’engagement de 9 ans et ne permet pas la location à un ascendant ou un descendant. De plus, son taux de réduction est limité à seulement 18%.

Investir selon la loi Robien peut aussi avoir son lot d’intérêt. Même si l’avantage fiscal offert par le dispositif est beaucoup moins attrayant que celui garanti par la loi Pinel, il peut avoir un impact positif sur le rendement de l’investisseur. Notons que la durée d’engagement à respecter est de 9 ans.

C) Qu’en est-il de la loi Censi Bouvard ?

Il s’agit d’un dispositif assez intéressant car il permet une baisse fiscale à la hauteur de 11% du prix d’achat qu’on peut reporter si elle excède le montant de l’impôt à payer.

Concernant la loi de défiscalisation Girardin, elle peut vous faire profiter d’une réduction d’impôt de 25 à 50% du capital investi. Il faut seulement acheter un logement neuf dans les DOM-COM et le louer durant 6 ans. Enfin, il faut parler du déficit foncier. Ce mécanisme de défiscalisation avantage particulièrement les propriétaires qui ont une charge fiscale très importante. Il permet une imputation des dépenses déductibles sur le revenu global lorsqu’elles dépassent le montant du revenu foncier.

4) Se constituer un patrimoine

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important d’expliquer ce qu’est un patrimoine. Il s’agit de l’ensemble de biens appartenant à un individu comme des terrains, des placements financiers, des objets d’art, des meubles, des véhicules ou encore des logements. Il s’agit parfois d’un héritage laissé par un proche décédé. Mais chacun d’entre nous est aussi en mesure de se construire un patrimoine en faisant des acquisitions.

L’avantage d’avoir un patrimoine est nombreux. A part le fait d’être propriétaire, il y a le privilège de pouvoir laisser un héritage à sa famille, notamment ses progénitures. Il faut aussi citer la possibilité d’accéder à une nouvelle source de revenus grâce à la mise en location du bien ou d’accroître sa fortune grâce à une revente avec plus-value.

Grâce à la mise en place du dispositif de défiscalisation Pinel, l’investissement dans l’immobilier locatif est devenu un moyen très efficace pour se constituer un patrimoine. Une fois la durée d’engagement obligatoire terminée, l’investisseur est maître de décision en ce qui concerne l’usage de son bien. Il peut l’habiter, le vendre ou renouveler le bail pour toucher un complément de revenus. De plus, il faut rappeler qu’il est propriétaire d’un logement neuf, respectant les normes sur l’efficacité énergétique. Cela optimise la valeur ajoutée du bien.

A) Devenir propriétaire d’un logement neuf

Les offres en matière de logement neuf sont nombreuses. Chaque bien immobilier a ses propres caractéristiques. Il faut dire que les constructeurs adoptent désormais des méthodes constructives variées. Pour être l’heureux propriétaire d’un de ces logements neufs, il faudra agir avec grande précaution surtout si le but est d’obtenir les remises fiscales de la loi Pinel.

La première démarche à entamer est de rechercher un financement. Notons que l’achat d’un logement neuf est à financer par un emprunt. Il reste à trouver l’organisme financier prêt à proposer une offre avantageuse. C’est ensuite que vous pouvez commencer la recherche du bien à acheter. Mener seul cette opération, c’est tout à fait possible. Cependant, compter sur l’appui d’un expert comme un promoteur immobilier est beaucoup plus avantageux.

En effet, il est plus facile de trouver un logement neuf ou plus précisément de démarrer un projet de construction avec son aide. Le rôle d’un tel expert est effectivement de vous vendre un bien immobilier à construire. L’avantage de collaborer avec lui, c’est que vous pouvez imposer votre choix sur l’emplacement et les caractéristiques du logement. Le but est de respecter les conditions fixées par la loi Pinel et de profiter de la réduction d’impôts. Grâce à l’aide du promoteur donc, vous pouvez devenir le propriétaire d’un logement neuf doté d’un label BBC ou HPE ou répondant à la norme RT 2012 dans une des zones concernées par le dispositif (voir le site de l’état à ce sujet).

B) Mettre en location un appartement neuf

Louer un appartement neuf selon la loi Pinel, c’est loin d’être simple. Le plus dur, c’est la recherche d’un locataire qui répond aux critères requis. Pour rappel, le dispositif impose des plafonds de ressources qui varient selon le zonage et la composition du foyer. A titre d’exemple, la ressource d’un locataire qui vit seul ne doit pas surpasser les 36.993 € si le logement appartient à la zone A bis. Ce seuil s’applique uniquement aux personnes seules.

Ainsi, avant de signer un contrat de bail, il est primordial de bien s’informer sur le sujet. La façon la plus simple est de demander à votre futur locataire de vous présenter son avis d’imposition. Dans le cas où ce dernier est rattaché fiscalement au foyer fiscal de ses parents, ce qui est le cas s’il est encore étudiant, il faut seulement prendre en compte ses propres ressources.

Bien entendu, la situation et le mode de vie du locataire sont à considérer vu que la loi Pinel vous oblige à louer le bien immobilier durant au moins 6 ans. L’idéal est d’opter pour un preneur qui veut s’installer durablement. Il faut dire que trouver un locataire pour 3 ou 4 mois est loin d’être commode. Enfin, il est tout aussi indispensable de bien vérifier le plafond de loyer en vigueur dans la zone où se situe le logement et de le respecter.